Tendances et perspectives des startups de l'investissement locatif en France (1/3)
L’immobilier est un marché en pleine croissance, qui a su se montrer résilient face à la crise.
Le nombre de transactions dans l’ancien est passé de 694 000 en 2014 à 1 075 000 en 2019, soit une croissance de 35%. En 2020, malgré la crise, les transactions ont été proches du niveau de 2019, avec 990 000 transactions enregistrées dans l’ancien. De même, selon Xerfi, le marché de la promotion et des activités immobilières en Europe est estimé à 704,3Md€ en 2018 et enregistre une légère baisse en 2020 avec la Covid-19 pour atteindre 673,3Md€, ce qui reste des montants colossaux.
Bien que pour la plupart des personnes, l’investissement en immobilier soit assimilé à l’achat d’une résidence principale ou à l’investissement locatif; il existe en réalité une pluralité d'approches à l'investissement immobilier.
Approches d'investissement direct :
L’acquisition d’une résidence principale : pour cela, il faut obtenir un prêt bancaire, le financer grâce à un apport et le rembourser par la suite. L’investissement peut-être fait en viager, en nue-propriété ou via une SCI (société civile immobilière), qui permet d’acheter et gérer un bien immobilier à plusieurs.
L’investissement locatif : cela permet de mettre en place un dispositif de rente locative lorsque l’on achète un bien immobilier. La performance moyenne de ce type d’investissement est d’environ 3% en moyenne en France.
L’achat de bien pour le défiscaliser grâce à des dispositifs d’Etat; En effet, deux dispositifs sont envisageables :
La Loi Pinel qui permet de déduire un maximum d’impôts de 4 000€ par an. Bénéficier de cet avantage fiscal est conditionné par la réalisation d'un investissement minimal d'au moins 200k€ dans un bien immobilier neuf dans le but de le louer.
La Loi Malraux qui permet de réduire jusqu'à son imposition 400 000€ au total sur 4 ans lors de travaux de restauration immobilières dans certaines zones. Cet avantage fiscal est par contre conditionné par l’obligation de louer le bien pour une durée de 9 ans, dans les 12 mois suivant les restaurations.
Approches d'investissement indirect :
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : il s’agit de regroupement d’investisseurs qui choisissent de placer des capitaux dans un parc immobilier et non dans un bien en particulier. Une société de gestion lève des fonds pour investir dans la SCPI en choisissant des actifs alignés aux objectifs de placement des investisseurs. L’investissement recommandé est de 7 500€. Cette solution est très prisée car elle permet, entre autres, de mutualiser le risque, d’obtenir des taux de rentabilité intéressants et de facilité la diversification.
Le crowdfunding immobilier permet à plusieurs investisseurs de se regrouper pour injecter des capitaux dans un projet immobilier. Le ticket minimum est d’environ 1 000€ pour un horizon d’investissement court (12 à 24 mois) et des rendements d’environ 9% avant taxation.
Ces approches d’investissement immobilier se trouvent confrontés à plusieurs défis auxquels les startups de l'écosystème Fintech et Proptech essaient de remédier. En effet, le secteur de l'investissement immobilier est souvent:
Fermé et manque de démocratisation: les tickets d’entrée sont souvent très hauts, il faut un apport conséquent pour l’investissement direct et indirect.
Archaïque et peu digitalisé: l’arrivée de nouvelles technologies doit être suffisamment convaincante pour que les acteurs historiques acceptent de changer leurs habitudes.
En manque de liquidité: un propriétaire doit avoir une réserve d’argent disponible immédiatement pour faire face aux différents aléas possibles (retard de paiement, dégradation d’un bine etc).
Mal perçu par les clients: on estimerait que 70% des Français ont une image négative des conseillers en immobilier (étude guide du crédit).
Blâmé pour la défaillance de son système d'intermédiation: D'un côté, les intermédiaires sont toujours rémunérés en fonction de la valeur du bien et non la qualité de la prestation de service, et ils manquent souvent de transparence d'un autre côté.
Un processus long et fastidieux: afin de financer, trouver, acheter, rénover et louer un bien immobilier; il faut passer par plusieurs étapes et recourir à différents intermédiaires. ce processus prend beaucoup de temps et nécessite une certaine expertise et un accompagnement personnalisé pour pouvoir réussir son investissement immobilier.
Sous pressions écologiques et environnementales: il est plus que nécessaire aujourd'hui pour les acteurs de l'investissement immobilier d'investir dans du bâtiment neuf écologique ou faire des travaux de rénovation permettant de réduire la consommation d'énergie des bâtiments anciens. De nouvelles normes environnementales ont exacerbé cette nécessité tel que la RE 2020 pour zéro carbone.